Ребе Моше розраховує іпотеку

 Якщо ти бачиш схему і не знаєш хто в ній лох - то лох це ти (народна мудрість)

Давид Ісроїлович (ДІ) Бокер тов, шановні, до нас нарешті завітав Ребе Моше (РМ) і ми поговоримо про інвестиції в нерухомість під аренду. Шалом, Моше!

(РМ) Шалом! Вибачаюсь, був зайнятий, але готовий підбити шекелі.

(ДІ) Для простоти підрахунків, зроби аналіз для квартири ціною у 220к євро в іпотеку на 10 років під 4%. Я знаю що це ідеальні умови, але пересічному читачеві так простіше рахувати. 

(РМ) Та без проблем. Теж читав тему, бачив стрибки, бурління, серління  і здивований що досі ніхто не зробив табличку у ікселі з витратами і прибутком. Я теж не буду робити іксель (регоче) для того є інші юзери, хай беруть інфу і роблять візуалізацію.  Let’s go!!!!

Істота хоче купити хату за 220к з 10% депозитом на 10 років під 4%. Що ми маємо:

1. Кредит у 200к на 10 років під 4% = 2025 євро щомісячна виплата. За 10 років сума виплати становитиме 243к

2. Я не буду враховувати % рієлтора, місцеві податки і т д, але треба орієнтуватись на 3-10% в залежності від країни. Також я не буду враховувати початковий ремонт.

3. За квартиру власник платить деяку частину комуналки (обслуговування будинку). Квартира досить стара і убита, тому нехай це буде 150 євро на місяць

4. Занесемо 0,5% щорічно у амортизацію. Це 1100 євро на рік, 90 на місяць. Це - мінімум. 

5. Житло треба застрахувати, мінімум 10 євро на місяць. 

6. Якщо здавати через агенство, то це ще 6-12% в залежності від пакету. Але необхідності в цьому немає, тому не дописуємо.
   
   

Що ми маємо сумарно (в ідеальних умовах):
1) Щомісячні витрати 2025+150+90+10 = 2275 євро 

2) Витрати за 10 років 243000 + (150+90+10)*12*10 = 273 000

Прибутки, чи як то кажуть, гешефт!
Таку квартиру можна здати десь за 800 євро на місяць. З цих грошей (саме гроші а не грощі. Якщо ви бачите що хтось пише грощі - то це сигнал зробити вертуху і трохи підрихувати шиплячий отвір) треба платити податки.  Візьмемо по мінімуму - 20%. В залишку маємо:

1. Щомісячний профіт 640 євро

2. Профіт за 10 років 640*12*10= 76800

Підбиваємо гешефт

1. Щомісячно істота влітає у 640-2275 = -1635 євро (мінус)

2.  В ідеальних умовах за десять років 220 000 (ква-ква-квартирка) + 76800 (прибуток від аренди) - 273000 (віддав банку) = 23800 (плюс)

3. Але, як зазначив вище, я тут не врахував % рієлтору, податки, початкові витрати на ремонт, час коли ква-ква-ква стоятиме порожня без арендарів, і т д.  Якщо врахувати це все, то плюсів не буде, а буде мінус і за 10 років. Отакий сумнівний гешефт. 

(ДІ) Дуже дякую, Моше, ми з вами продовжимо позмову щодо рекомендацій по іпотеці, але це вже буде окремим постом.  Stay tuned!